Η ελληνική αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης
Η Ελλάδα είναι από τους κορυφαίους τουριστικούς προορισμούς παγκοσμίως, με πάνω από 30 εκατομμύρια τουρίστες ετησίως. Πλατφόρμες όπως το Airbnb, το Booking.com και η Vrbo κατακλύζουν με ελληνικές καταχωρήσεις — κυρίως στα νησιά (Σαντορίνη, Μύκονος, Κρήτη, Ρόδος) αλλά και στην Αθήνα.
Το νομικό πλαίσιο το 2026
Η βραχυχρόνια μίσθωση ρυθμίζεται στην Ελλάδα από τον Ν. 4446/2016 και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις του. Τα βασικά σημεία:
- Υποχρεωτική εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης της ΑΑΔΕ και απόκτηση ΑΜΑ
- Κάθε εκμισθωτής μπορεί να εκμισθώνει έως 2 ακίνητα ως ιδιώτης — πέραν αυτού, απαιτείται εγγραφή ως επιχείρηση
- Απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης σε κτίρια υψηλής ενεργειακής αποδοτικότητας σε ορισμένες περιοχές
Περιορισμοί σε δημοφιλείς προορισμούς
Σαντορίνη και Μύκονος
Από το 2024, η Σαντορίνη και η Μύκονος έχουν εισάγει πλαφόν στον αριθμό νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης, λόγω της υπερσυγκέντρωσης τουριστών. Νέες εγγραφές είναι δυνατές μόνο σε τμήματα του νησιού και κατόπιν αξιολόγησης.
Αθήνα
Στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, ο Δήμος έχει εισαγάγει τέλος διαμονής 8 €/νύχτα κατά τους θερινούς μήνες (Μάιος – Οκτώβριος) για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να εισπράττει και να αποδίδει το τέλος στον Δήμο.
Φορολογικές υποχρεώσεις
Εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις
Τα εισοδήματα δηλώνονται στη φορολογική δήλωση (Ε1) ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Οι φορολογικοί συντελεστές το 2026:
- 0 – 12.000 €: 15%
- 12.001 – 35.000 €: 35%
- Άνω των 35.000 €: 45%
ΦΠΑ
Αν η δραστηριότητα θεωρηθεί επαγγελματική (άνω των 2 ακινήτων ή άνω των 10.000 €/έτος), υπόκειται σε ΦΠΑ 13% στις νυχτερινές διανυκτερεύσεις.
Τέλος Διαμονής
Από το 2025, ισχύει εθνικό τέλος διαμονής για βραχυχρόνιες μισθώσεις:
- Υψηλή σεζόν (Μάρτιος – Οκτώβριος): 1,50 € ανά νύχτα
- Χαμηλή σεζόν (Νοέμβριος – Φεβρουάριος): 0,50 € ανά νύχτα
Υποχρεώσεις κατά τη διάρκεια της εκμίσθωσης
- Δήλωση κάθε μίσθωσης στην πλατφόρμα ΑΑΔΕ εντός 24 ωρών από την άφιξη
- Ταυτοποίηση ενοίκων: υποχρεωτική καταγραφή στοιχείων ταυτότητας/διαβατηρίου
- Παροχή αποδείξεων αν ζητηθεί από τον ένοικο
- Ασφάλιση αστικής ευθύνης: συνιστάται ανεπιφύλακτα
Βέλτιστες πρακτικές για αποδοτική διαχείριση
Ημερολόγιο και κρατήσεις
Η ταυτόχρονη διαχείριση καταχωρήσεων σε πολλαπλές πλατφόρμες χωρίς εργαλείο κεντρικής διαχείρισης οδηγεί αναπόφευκτα σε διπλοκρατήσεις. Χρησιμοποιήστε ένα ημερολόγιο που ενοποιεί όλες τις κρατήσεις.
Τιμολόγηση και εποχικότητα
Η τιμή ανά νύχτα στα ελληνικά νησιά μπορεί να διαφέρει 300–400% μεταξύ χαμηλής και υψηλής σεζόν. Μια δυναμική στρατηγική τιμολόγησης είναι απαραίτητη.
Ομάδα καθαρισμού
Με υψηλό κύκλο εργασιών (ενίοτε πολλαπλές αφίξεις/αναχωρήσεις την ίδια μέρα), ο συντονισμός της ομάδας καθαρισμού είναι κρίσιμος. Αυτοματοποιήστε τις ειδοποιήσεις με βάση το ημερολόγιο κρατήσεων.
MesBiensImmo: η λύση για ιδιοκτήτες στην Ελλάδα και Ευρώπη
Το MesBiensImmo έχει σχεδιαστεί για ιδιοκτήτες που διαχειρίζονται τόσο τουριστικά όσο και οικιστικά ακίνητα. Ιδανικό για Έλληνες ιδιοκτήτες που διαχειρίζονται πολλά τουριστικά ακίνητα:
- ✅ Ημερολόγιο κρατήσεων για κάθε ακίνητο, ξεχωριστά ή συνολικά
- ✅ Αυτόματες ειδοποιήσεις στην ομάδα καθαρισμού
- ✅ Παρακολούθηση πληρωμών ανά κράτηση
- ✅ Διαχείριση ρόλων: ο ιδιοκτήτης, ο διαχειριστής και η ομάδα καθαρισμού βλέπουν μόνο ό,τι τους αφορά
- ✅ Συμμόρφωση GDPR, δεδομένα αποθηκευμένα στην Ευρώπη
Δοκιμάστε δωρεάν για 15 ημέρες — χωρίς πιστωτική κάρτα.