Sommaire Quel préavis le locataire doit-il respecter ? Quand le bailleur peut-il mettre fin au bail ? Comment calculer les délais de résiliation ? Comment notifier et défendre un congé ? Foire aux questions La résiliation d'un bail en Belgique suit des règles différentes selon la Région, le type de contrat et la partie qui donne congé. Ce guide détaille les préavis, les motifs et les indemnités applicables au locataire comme au bailleur. Il explique aussi comment calculer les délais, rédiger la lettre et prouver sa notification. Quel préavis le locataire doit-il respecter ? Côté locataire, la résiliation anticipée est possible dans la plupart des cas, mais elle se paie différemment selon la durée du bail. Le montant dû dépend du type de contrat et de l'année au cours de laquelle il prend fin. Il dépend aussi de son enregistrement. Clés et enveloppe posées sur une table devant une pièce d’appartement meublée avec des cartons de déménagement dans le fond. Départ anticipé d’un bail de neuf ans MesBiensImmo rappelle que le bail d'habitation de neuf ans est le contrat résidentiel le plus courant en Belgique. Dans les trois Régions, le locataire d'un bail de résidence principale de neuf ans peut y mettre fin à tout moment : il doit respecter un préavis de 3 mois. Ce préavis s'accompagne d'une indemnité dégressive. Elle vaut 3 mois de loyer si le bail prend fin pendant la première année, puis 2 mois pendant la deuxième. Elle tombe à 1 mois pendant la troisième et disparaît dès la quatrième année. En pratique, retenez l'année où le bail se termine effectivement, et non celle de l'envoi du congé. Départ anticipé d’un bail de courte durée Pour un bail de courte durée, le préavis reste fixé à 3 mois, mais l'indemnité varie selon la Région concernée. En Wallonie, le contrat doit avoir été conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2018. À Bruxelles, le bail doit durer au moins 6 mois et 3 ans au maximum : en dessous de 6 mois, aucune résiliation anticipée n'est possible. La Flandre applique une indemnité dégressive, comme pour les baux de neuf ans, mais avec des montants plus faibles. Le tableau ci-dessous résume les indemnités dues par le locataire. Région Préavis Indemnité due par le locataire Wallonie (bail depuis le 1er septembre 2018) 3 mois 1 mois de loyer Bruxelles (bail de 6 mois à 3 ans) 3 mois 1 mois de loyer Flandre, 1re année 3 mois 1,5 mois de loyer Flandre, 2e année 3 mois 1 mois de loyer Flandre, 3e année 3 mois 0,5 mois de loyer Départ lorsque le bail n’est pas enregistré L'enregistrement du bail modifie fortement ces règles. À Bruxelles, si le bail n'est toujours pas enregistré 2 mois après sa signature, le locataire peut être dispensé du préavis et de l'indemnité éventuelle. Il doit simplement informer le bailleur qu'il compte partir. La Wallonie ajoute une étape. Une fois le délai de 2 mois écoulé, le locataire met le bailleur en demeure d'enregistrer le bail. Si rien ne bouge pendant 1 mois, le préavis et l'indemnité à sa charge ne s'appliquent plus. En Flandre, le délai légal est aussi de 2 mois. Passé ce délai, le locataire d'un bail non enregistré peut notifier son départ sans préavis ni indemnité ordinaires. Pour les contrats concernés, le départ prend effet le premier jour du mois suivant la notification. Quand le bailleur peut-il mettre fin au bail ? À l'inverse du locataire, le bailleur ne peut mettre fin au bail que pour des motifs prévus par la loi ou à des moments précis. Chaque motif impose un préavis, parfois une indemnité, et des obligations qui continuent après le départ du locataire. Clé blanche sur fond bleu avec des pixel-bars, représentant une clé. Reprise pour occupation personnelle ou familiale Dans un bail de résidence principale de neuf ans, le bailleur peut reprendre le logement pour l'occuper lui-même ou y loger un proche. Ce congé exige un préavis de 6 mois dans les trois Régions. Les conditions liées à ce motif varient toutefois selon la Région : Bruxelles : le congé identifie le futur occupant et son lien avec le bailleur, qui dispose de 2 mois pour prouver ce lien si le locataire le demande. Wallonie : l'occupation doit être personnelle et effective, par un proche admis comme le conjoint, le cohabitant légal, un descendant ou un ascendant. Certains collatéraux jusqu'au troisième degré font l'objet de restrictions temporelles. Flandre : le moment où certains proches peuvent occuper le logement dépend notamment de la date de conclusion du bail. Le contrôle se poursuit après le départ. À Bruxelles, l'occupation doit commencer dans l'année qui suit la fin du préavis et durer au moins 2 ans sans interruption. À défaut, le locataire peut réclamer 18 mois de loyer, sauf circonstance exceptionnelle. La Flandre prévoit la même indemnité de 18 mois si les conditions d'occupation ne sont pas respectées. Travaux importants ou congé sans motif Certains travaux importants justifient aussi un congé avec un préavis de 6 mois. En Flandre, leur coût doit dépasser 3 années de loyer, ou 2 années si plusieurs logements du même bailleur sont concernés dans le bâtiment. Les justificatifs sont remis au moment du congé. Les travaux commencent dans les 6 mois et s'achèvent dans les 24 mois suivant la fin du préavis ou la restitution du logement, si elle est plus tardive. À défaut, 18 mois de loyer peuvent être dus. Sans motif, le congé reste possible à la fin de la troisième année, contre 9 mois de loyer. À la fin de la sixième année, l'indemnité est de 6 mois. Résiliation anticipée d’un bail de courte durée Un bail de courte durée laisse moins de marge au bailleur. En Wallonie, pour un contrat conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2018, il peut y mettre fin à partir de la deuxième année pour occupation personnelle ou familiale. Il doit pour cela respecter un préavis de 3 mois et verser 1 mois de loyer. Bruxelles prévoit le même préavis et la même indemnité. Le congé pour occupation personnelle n'y est cependant possible qu'après la première année du bail. La Flandre est plus stricte. Le bailleur n'y dispose d'aucune faculté légale générale de résiliation anticipée d'un bail court sur la base des motifs ordinaires du bail de neuf ans. Comment calculer les délais de résiliation ? Une fois le motif établi, la date de sortie dépend du calcul du préavis. Une erreur d'un mois peut prolonger le bail ou fausser l'indemnité. Plusieurs dates doivent donc être distinguées. Une illustration montre trois étapes: une enveloppe pour notification, un calendrier avec horloge pour préavis, et une Point de départ du préavis et contre-préavis Lorsqu'un congé peut être donné à tout moment, le préavis de résiliation d'un bail en Belgique commence normalement le premier jour du mois suivant le congé. À Bruxelles, depuis le 1er novembre 2024, la date retenue dépend du mode de notification : Remise ou exploit : la date de la notification elle-même. Recommandé : la date de signature de l'accusé de réception ou de présentation du pli. Lettre simple : le deuxième jour suivant son envoi. Le locataire qui reçoit un congé du bailleur dans un bail de neuf ans peut, dans les cas prévus, partir plus tôt grâce à un contre-préavis de 1 mois. Cette règle s'applique à Bruxelles et en Wallonie. À Bruxelles, ce départ se fait sans indemnité, même pendant les trois premières années. Depuis le 1er novembre 2024, un locataire bruxellois en bail de courte durée peut aussi en bénéficier dans certaines circonstances. Congé à l’échéance d’un bail de neuf ans À l'échéance, le délai de résiliation d'un bail en Belgique dépend de la Région. À Bruxelles, le bailleur comme le locataire doit donner congé 6 mois avant la fin du bail de neuf ans. Sans congé, le bail est prorogé de 3 ans. En Wallonie, les délais diffèrent selon la partie : 6 mois pour le bailleur, 3 mois pour le locataire. Faute de congé, la reconduction intervient par périodes de 3 ans. Côté propriétaire flamand, le congé doit être donné 6 mois avant l'échéance. À défaut, le bail est renouvelé par périodes de 3 ans, comme en Wallonie. Échéance d’un bail court et date de sortie Un bail de résidence principale de courte durée dure au maximum 3 ans. En Wallonie et en Flandre, un congé donné au moins 3 mois avant l'échéance l'empêche de basculer dans le régime du bail de neuf ans. À Bruxelles, un bail de moins de 6 mois se termine à son échéance sans préavis. Pour fixer la date de sortie, séparez la date de notification, le premier jour du préavis et la date effective de fin du bail. La Région, la durée et les renouvellements du contrat comptent aussi. Malgré un congé régulier, un locataire peut, sous certaines conditions, demander au juge de paix une prorogation pour circonstances exceptionnelles. Comment notifier et défendre un congé ? Un délai bien calculé ne vaut que si le congé est correctement rédigé et sa notification prouvée. La forme de la lettre, le mode d'envoi et la conservation des preuves déterminent l'issue d'une éventuelle contestation. Contenu de la lettre de résiliation Aucun formulaire légal unique n'est obligatoire pour résilier un bail d'habitation privé. La Région de Bruxelles-Capitale propose toutefois des modèles indicatifs, notamment pour les baux de neuf ans et les baux de courte durée. Une lettre complète peut contenir les éléments suivants : Identification : les parties, le logement et le contrat de bail concerné. Volonté et date : une intention claire de mettre fin au bail et la date de fin souhaitée. Signature : celle de chaque preneur engagé contractuellement. Un simple occupant du logement n'est pas compté comme locataire. Lorsque le bailleur doit justifier son congé, la lettre précise le motif légal invoqué. Elle peut aussi rappeler le préavis et proposer une date pour l'état des lieux de sortie et la remise des clés. Ces deux étapes font partie des obligations des locataires et des propriétaires en fin de location. Mode d’envoi et preuve du congé En Wallonie, l'article 30 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation prévoit trois modes de notification : le recommandé, l'exploit d'huissier ou la remise en main propre. Dans ce dernier cas, le destinataire signe un double en indiquant la date de réception. En Flandre, un courriel, un SMS ou même un échange oral peuvent suffire, sauf clause contraire, mais le recommandé reste conseillé. Quelle que soit la Région, conservez une copie de la lettre et les preuves de son envoi et de sa réception. L'absence de réponse du destinataire ne neutralise pas nécessairement un congé valablement notifié. Contestation et intervention du juge de paix Donner congé et demander la résolution judiciaire du bail pour manquement sont deux démarches distinctes. Le tribunal compétent est la justice de paix du canton où se situe le logement. En cas de désaccord, les parties peuvent y demander une conciliation sans avocat. Si elle échoue ou si une partie ne se présente pas, une procédure peut être engagée, notamment par requête. Le bailleur peut ainsi demander la résolution du bail, le paiement des arriérés et l'expulsion. Il ne peut cependant jamais expulser lui-même le locataire en changeant la serrure ou en sortant ses affaires. À Bruxelles, l'ordonnance du 4 avril 2024 impose une indemnité de 18 mois de loyer au bailleur qui expulse sans titre exécutoire. Foire aux questions Combien coûte une procédure devant le juge de paix en cas de litige sur la résiliation ? Selon les informations officielles, le droit de mise au rôle devant la justice de paix est de 50 €, payable à la fin de la procédure dans les conditions applicables. Des greffes indiquent aussi une contribution de 26 € au fonds d'aide juridique de deuxième ligne lors du dépôt de la requête. Vérifiez ce montant auprès du greffe compétent. Comment enregistrer un bail à Bruxelles pour éviter un départ du locataire sans préavis ? Le bail doit être enregistré dans les 2 mois suivant sa signature. Passé ce délai, le locataire peut être dispensé du préavis et de l'indemnité, à condition d'informer le bailleur de son départ. L'enregistrement régional bruxellois fonctionne depuis le 1er janvier 2025. Depuis la décision de la Cour constitutionnelle du 3 avril 2025, il faut aussi enregistrer le bail au niveau fédéral.